中国有自己的城市化道路，尤其是在江南一带。为什么这么说？因为江南一带的城市化进程很早就开始了，从历史上追溯，依托京杭大运河，沿途城市商贸兴盛，于是有了盛唐的“烟花三月下扬州”的扬州，有了南宋“只把杭州当汴州”的杭州，更有明清时期“三万六千容易过，人生只合住苏州”的苏州。
笔者认为，湖州的魅力不在城市，在乡村。因为论城市开发它永远比不上两座天堂。而湖州丰富的自然资源，却可承接旅居、养老，定位为“长三角的养老后花园”也丝毫不为过。为什么这么说？因为目前中国尤其长三角地区的老龄化问题已经十分严重：
首先，这只是一个省级新区。中国这么多国家新区都未必能发展起来，省级新区的规格并不算高，不能预期太高；
“你说的有道理，我看看三个县都有啥好项目。不投资，自己养老也行。”我亲戚年近50，苏州两套房，小孩上大学，小康生活，工作也处在半退休状态。
3条高铁对接沪、杭：宁杭高铁已通车，商合杭高铁在建，关注度最高的沪苏湖铁路预计今年开工。
但出发前，他搜寻了一下房产公众号的分析，又纠结了。原来，目前的湖州楼市，正备受争议。
上海社会科学院城市与人口发展研究所发布报告显示，预计到2035年，长三角三省一市老年人口将增至7500万，达到常住人口的33%。
2条地铁线：规划2020年前要开通2条地铁线，连同吴兴、南浔与长兴。
据统计，截至2017年底，长三角三省一市老年人口共4416万，占总户籍人口的20.79%，远高于全国平均水平。上海、江苏、浙江的老龄化程度位列全国前六。
镇政府镇中心小学，跟你养老有什么关系？你要的是医院，最好是全国著名三甲医院的分院；城市综合体、五星级酒店，跟你养老有什么关系？你要的是便利实惠的菜场，干净卫生的食堂。各类气派体面的会所不必增设，你需要的是绿化环境、新鲜空气、防滑步道；美式北欧各种风格装修也不是重点，你需要的是大门直径可以推一部轮椅，卫生间要安装扶手，床头连接紧急按钮。
总之，城市很发达，乡村很富饶，是江南城镇的共同特点。费孝通所著的《乡土中国》，其中的“江村”也是以吴江、嘉兴一带为蓝本的。江南乡村和中国广大内陆乡村，是完全不同的，有着广泛“自给自足、小富即安”的基础。
还因地貌关系，西南面多山地，东北面多湖泊，所以湖州可以真正开发的平原土地并不多。城市经济的发展走向也是一路向东，集中在南浔、吴兴片区。包括今年挂牌的南太湖新区，也是在湖州的东部，紧邻苏州吴江。
再比如高铁、地铁、亚运会，只要去翻看江浙周边几个城市，会发现都有这样那样的交通、基建规划，这些三四线城市的目标——要么对接上海，要么对接杭州。湖州，并不是最亮眼的那一个。
江南的城市化
最重要的是，首付二三十万，不限购，不限贷。
我们的买房者甚至开发商，也一路这么被教育。但事实上，这是欧美城市化的发展路径，并不一定适合中国。而且，在欧美城市化的道路上，我们也看到了诸多弊端，比如传统工业城市的收缩、美国五大湖、铁锈地带的没落、底特律的破产。
原标题：苏州人都去湖州买房子？关于“江南投资看乡村”的提出
比如今年挂牌的南太湖新区，就存在价值高估。
尽管媒体苦口婆心，中央强调房住不炒，但买房者还是“用脚投票”。9月开局，湖州市区周成交量都在千套以上，这对于300多万人口的三四线小城来讲，成交量十分可观。成交量同比涨幅达到一倍以上。与此同时，土拍也热了。8月30日，南太湖新区宅地的楼面价在7200元左右，周边各路开发商逐渐瞄向这座“宝藏”小城。
这个画了红圈的城市就是——湖州。
而对苏州人来说，错过了工业园区，错过了昆山花桥，错过了吴江太湖新城，现在有个吴江太湖隔壁的项目，怎么能够放过！投资之心，自然更重了。
南太湖新区挂牌，作为浙江省级大湾区的“四新区”之一，是城市重点发展方向（另外三个分别是杭州江东新区、宁波前湾新区和绍兴滨海新区）。
据《中国房地产金融》不完全统计，有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域，房企扎堆进入养老产业。高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时，非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局，养老服务发展尚待更多领域的突破。
因为一直以来，房价上涨的逻辑就是城市化的逻辑，人都要去城市，去大城市。所以，我们要村镇变城市，小城市变大城市。
当大家做着同质化的投资时，要谨慎，老龄化了，接棒的人不会越来越多；而我们的城市经营者，在规划、定位城市之时，也要谨慎，有没有陷入同质化的噩梦，尤其天赋江南这么好的资源。上海那么近，杭州那么近，苏州那么近——对，也因为这么近，更容易让周边小城市人口流失、经济收缩。如何让小城市差异化、小而美，让中国的城市化有更丰富生动的内容，是我们领导班子要多想想的问题。
和刚需2万起步的苏州楼市相比，车程1小时左右的湖州市区均价仅1万左右，相差一倍。湖州，和2016、2017年起周边暴涨的苏州、嘉兴乃至无锡相比，都具有较大的补涨空间。无论环沪，还是环杭，湖州的位置都有优势，而房价价格又处在洼地。
这么多利好加持，看上去很美，对不对？但湖州也有硬伤，城市基本面不漂亮。
按照欧美经验，当人均GDP超过2万美金时，度假旅居等地产投资开始盛行。这也是为什么近年来海南楼市大爆发的原因，因为大家手上有钱了，在解决了自住后，开始要满足休闲、度假、养老的需求。大家对环境的要求只会越来越高。
与此同时，湖州也有重大利好加持：
总之，湖州不是经济不行，而是“小富即安”。也正因此，缺乏外来产业、人口的导流，楼市的长期支撑乏力。另外，湖州的城市利好，有多少落地性也有待考察。
郁亮曾在2017年的万科股东大会上说：“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的。”